Anapi - Associazione Nazionale Amministratori di Condominio
La legislazione in materia, non è soltanto di matrice nazionale o cumunitaria ma definisce il suo percorso attraverso la normativa regionale.
La fattispecie in questione richiama Legge Regionale n.27 del 20 maggio 2014 con la quale la Regione Puglia ha approvato le "Disposizioni urgenti in materia di prevenzione del rischio e sicurezza delle costruzioni e Istituzione del fascicolo del fabbricato", le quali qualificano gli adempimenti e gli obblighi imposti ai professionisti amministratori di condominio.
L'analisi, qualifica la definizione del concetto di fabbricato e di proprietario richiamato dall'art 2 della predetta legge e continua con l'art 3 che individua la figura del "fascicolo del fabbricato e della sua obbligatorietà".
Al comma 3 viene così disciplinato che "Il fascicolo del fabbricato e della sua obbligatorietà" deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o di modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. L’aggiornamento deve essere effettuato anche nel caso di lavori eseguiti da enti erogatori di pubblici servizi (luce, acqua, gas, telefono, ecc.). In ogni caso compete al soggetto obbligato l’aggiornamento nel termine perentorio di dieci anni dall’ultimo deposito della scheda di sintesi di cui al comma 5.
Al comma 5, del predetto articolo, viene focalizzata l'attenzione sulla sintesi delle informazioni contenute nel fascicolo nel quale è riportata una scheda denominata " scheda di sintesi "suscettibile di trattamento informatizzato, da aggiornare contestualmente al fascicolo del fabbricato.
Tuttavia non mancano a carico dell'amministratore di condominio gli obblighi e le sanzioni relativamente alle disposizioni in materia regionale.
Infatti all'art 3 comma 4 è cosi disciplinato che : "II fascicolo relativo ai fabbricati pubblici, completo di tutti gli elaborati, deve essere depositato presso l’amministrazione pubblica responsabile e tenuto, in copia, presso l’edificio, a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti. In caso di fabbricato privato, il fascicolo deve essere depositatopresso l’amministrazione pubblica responsabile e tenuto, in copia, presso l’amministratore del condominio ovvero, in sua mancanza, presso il proprietario o uno dei proprietari all’uopo delegato e deve essere a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti".
In tal caso le responsabilità a carico dell'ammnistratore di condominio, previste in caso di inadempimento sono qualificate con riferimento alle sanzioni richiamate dall'art 10 comma 1 della presente legge : "I comuni provvedono a comminare una sanzione pecuniaria da euro 5 mila a euro 50 mila ai soggetti inadempienti rispetto agli obblighi e ai relativi termini stabiliti dagli articoli 3 e 5 e dai commi 2 e 3 dell'articolo 6" (art. 10, comma 1)".
L'analisi continua con la "scheda informativa per i fabbricati esistenti" richiamato dall'art 5 che così recita : Per tutti i fabbricati esistenti per i quali non è obbligatoria la redazione del fascicolo del fabbricato, entro il termine perentorio di centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, deve essere redatta, a cura dei proprietari, avvalendosi di tecnici in possesso di idoneo titolo professionale, la “Scheda informativa” del fabbricato, il cui modello è predisposto dalla Regione Puglia e nella quale sono riportati i seguenti dati:
a. anno di costruzione;
b. titolo abilitativo;
c. provvedimenti autorizzativi;
d. destinazione d’uso delle unità immobiliari;
e. tipologia della struttura portante dell’edificio;
f. tipologia degli orizzontamenti (solai, volte, di copertura ed interpiano);
g. numero dei piani;
h. categoria del terreno di fondazione (decreto ministero delle infrastrutture 14 gennaio 2008, punto 3.2,”Approvazione delle nuove norme tecniche per le costruzioni”);
i. interventi di modifiche strutturali eventualmente eseguiti e loro titoli autorizzativi;
j. estremi del collaudo statico;
k. estremi del certificato di abitabilità e/o d’uso;
l. referto tecnico di verifica della condizione statica attuale.
La scheda informativa è custodita dal proprietario o dall’amministratore del condominio, deve essere a disposizione per ogni controllo da parte delle autorità competenti e deve essere allegata ai progetti di manutenzione straordinaria, recupero, restauro, ristrutturazione, ampliamento in orizzontale e verticale, da sottoporre a Permesso di Costruire, SCIA, DIA o CIL, pena il diniego dell’autorizzazione o il rifiuto della comunicazione inviata.
Inoltre, deve essere aggiornata ogni qualvolta mutino i dati in essa riportati, con indicazione delle delibere di assenso dei condomini per gli interventi eseguiti sulle strutture da parte del singolo condomino. In ogni caso compete al soggetto obbligato l’aggiornamento nel termine perentorio di dieci anni dalla data dell’ultimo deposito della scheda informativa.
La sintesi impone una riflessione sul ruolo dell' ammnistratore di condominio professionista e sulle finalità richiamate dalla normativa regionale in materia di interessi pubblici e privati diretti a tutelare da una parte la qualità e la sicurezza negli edifici e dall'altra a regolamentare i principi in materia di edificabilità territoriale.
dott . Roberto Bonasia
Presidente Anapi Communication.
